Qué revisa un estudio de títulos antes de comprar una propiedad

Por qué se revisan 10 años

En Chile, el dominio de un inmueble se acredita con su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, pero una inscripción vigente no garantiza que la cadena anterior esté sana. El estudio revisa las transferencias de al menos los últimos 10 años porque ese es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria del Código Civil.

Si en esa cadena aparece una venta mal hecha, una herencia sin posesión efectiva o una firma que no corresponde, el problema puede terminar afectando al nuevo dueño.

Los certificados que se piden

• Dominio vigente, del Conservador de Bienes Raíces: quién es hoy el dueño inscrito.
• Hipotecas y gravámenes: hipotecas, servidumbres, usufructos u otras cargas, normalmente por 30 años.
• Interdicciones y prohibiciones de enajenar: embargos, prohibiciones voluntarias o judiciales.
• Litigios: juicios inscritos que afecten a la propiedad.
• Avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos y deuda de contribuciones de la Tesorería.
• Certificados municipales de número, de no expropiación y de recepción final de lo construido.

Señales de alerta

• Propiedades que vienen de una herencia sin posesión efectiva inscrita.
• Diferencias entre la superficie de los títulos, la del avalúo fiscal y la real.
• Ampliaciones o segundos pisos sin permiso ni recepción municipal.
• Hipotecas o prohibiciones vigentes que no se alzarán al momento de la venta.
• Vendedores casados en sociedad conyugal que no comparecen con su cónyuge cuando corresponde.

Qué hacer con lo que aparece

Un estudio de títulos no busca decir sí o no a una compra: busca que sepas qué hay que resolver antes de firmar. Muchas observaciones se subsanan, por ejemplo alzando una hipoteca con el precio de la venta o regularizando una ampliación.

Lo importante es que esas condiciones queden escritas en la promesa de compraventa, con plazos y con el destino del dinero mientras se cumplen.

Cuándo hacerlo

Lo ideal es hacerlo antes de firmar la promesa, o al menos antes de pagar un pie importante. Si compras con crédito hipotecario, el banco hará su propio estudio, pero ese estudio protege la garantía del banco y no necesariamente todos tus intereses.

Información general sobre la ley chilena vigente a octubre de 2026. No reemplaza el estudio de títulos de una propiedad determinada.

Escrito por el equipo de LEAD Abogados Asociados, Iquique.